부동산을 매매할 때 가장 주의해야 할 세금 중 하나가 양도세인데요 부동산 매매사업자를 등록하면 어떤 유리한 점들이 있는지 또 단점은 무엇인지 알아보겠습니다.
부동산 매매사업자란?
부동산 매매를 업으로 하는 자를 의미하며 부동산 매매를 사업 목적으로 하는 판매사업입니다. 1 과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 판매하는 사업을 말하며 과세기간은 1~6월 상반기 7~12월 하반기 두 구간을 의미합니다 매매 사업자 등록은 홈텍스에서도 간단히 등록이 가능합니다
제2조 (사업의 범위) 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 “기획재정부령으로 정하는 사업”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다. 1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업 2. 사업상 목적으로 1 과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업 [부가가치세법 시형령 제2조 2항] 그럼 꼭 1 과세 기간 중 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하여야만 할까요? 꼭 그런 것은 아닙니다 1 과세 기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 부동산을 판매할 때 부동산 매매업으로 간주하는 것은 부동산 매매법을 판단하는 하나의 예시적 기준에 불과하며 위 규정상 판매 횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있은 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니라고 합니다
장점
본인 거주하는 주택은 매매 사업용 부동산과 별도로 비과세 적용 대상이 될 수 있습니다. 그리고 단기 매매시에는 종합 소득세 세율에 따라 세금을 납부하게 됩니다 예를 들어 양도차액이 생겼다고 했을 때 개인명의 주택의 경우 1년 미만 매도 시 70% 2년 미만 60%의 양도소득 세율이 적용되지만 매매사업자는 양도차액에 따라 6~45%(누진공제) 종합소득세율이 적용됩니다 (단, 비조정 지역 내에 만 해당하며 비사업용 토지 제외) 그리고 필요 경비로 명도비용, 법무사비용, 취득가액, 대출이자, 업무용 차량유지비, 부동산 수선비 등도 인정받을 수 있어 절세 범위가 넓습니다 사업으로 인한 손실(결손)이 발생한 경우에도 15년간 상계처리가 되며 발생한 이익에 대한 모든 세금을 납부하는 것이 아니라 과거 필요경비나 재고 주택 등의 손해를 상계할 수 있습니다 그리고 개인이주택 매매사업자 외에 다른 사업 소득이 발생했을 경우 이에 대해서는 주택 매매로 발생한 결손금을 통한할 수 있습니다
제45조(결손금 및 이월결손금의 공제) ① 사업자가 비치ㆍ기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 사업소득금액을 계산할 때 발생한 결손금은 그 과세기간의 종합소득과세표준을 계산할 때 근로소득금액ㆍ연금소득금액ㆍ기타 소득금액ㆍ이자소득금액ㆍ배당소득금액에서 순서대로 공제한다. ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업(이하 “부동산임대업”이라 한다)에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 아니한다. 다만, 주거용 건물 임대업의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업 2. 공장재단 또는 광업재단을 대여하는 사업 3. 채굴에 관한 권리를 대여하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업
제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
단점
주택 취득시 개인이나 매매사업자 모두 합산하여 동일한 기준으로 취득세가 중과됩니다 하지만 2022년 12 월 21일 이후 잔금 지급되는 주택에 한해 중과가 완화되어 이전보다 부담이 크게 줄었지만 여전히 조정대상 지역의 경우 3 주택 6% 비조정 4% 주택 수에 따라 취득세 부담이 있습니다. 그리고 사업용 부동산의 경우 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 없습니다 보유 기간과 거주 기간에 따라 양도소득세 공제율을 최소 8% ~최대 80%까지 받을 수 있지만 매매사업자는 이에 해당하지 않습니다 부동산 매매사업자로 얻은 수익은 사업소득으로 이는 종합소득세 계산 시 근로 소득과 합산되어 과세하므로 별도의 소득이 있거나 높은 경우 주의해야 합니다